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Flávio Menezes
founding partner of Menezes Advogados

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Jason Prass
CEO of FLEX NUTRITION

Impacto da Covid-19 nas Relações de Locação Comercial

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Impacto da Covid-19 nas Relações de Locação não residencial:
Entendimento do Judiciário Paulista pelo Reequilíbrio Contratual

Com o advento da pandemia da Covid-19 e seus impactos na Sociedade, nas esferas da saúde, do comércio, transporte público, trânsito e, inclusive, nas relações de locação não residencial, o Judiciário tem sido acionado para a solução de conflitos dos mais diversos.

É do conhecimento de todos que a atividade comercial foi, drasticamente, prejudicada pelas medidas de fechamento impostas pelas autoridades públicas, isso porque, houve queda brusca no faturamento desses estabelecimentos e, por consequência, muitas relações entre locadores e locatários foram afetadas, o que gerou a necessidade de negociações contratuais e, quando não frutíferas, processos judiciais para revisão ou ‘resolução’ do contrato de locação, em razão do inédito cenário vivenciado no País e no mundo.

Por esse motivo, atualmente, o Poder Judiciário enfrenta aumento significativo nas demandas revisionais de alugueres. As decisões de tais ações estão sendo proferidas de forma a ajustar o quanto havia sido acordado entre as partes, principalmente, para restabelecer o equilíbrio contratual e evitar que os prejuízos sejam ainda mais avassaladores.

Os Juízes, de modo geral, têm optado pela suspensão da exigibilidade do pagamento de aluguel de forma total ou parcial, em respeito aos princípios constitucionais da proporcionalidade e razoabilidade e ponderações às necessidades e subsistência do locador. Portanto, o que se vê é que o Judiciário tem decidido de forma sopesada para ambas as partes envolvidas na relação contratual.

No que tange ao Judiciário Paulista, é possível observar que a maioria das decisões tem sido no sentido de determinar o pagamento de 30 % (trinta por cento) do valor total do pactuado no contrato de locação, diante da situação extraordinária atual.

Em casos em que o valor do aluguel é vinculado ao faturamento mínimo da empresa locatária, o entendimento do Judiciário tem sido pela suspensão da exigibilidade do pagamento mínimo, arbitrando-se um valor viável ao locatário, porém, que não comprometa o locador que dependa, exclusivamente, daquele valor para sua subsistência.

Já em casos de estabelecimentos comerciais localizados em Shopping Centers, tem-se entendido pela suspensão do pagamento do aluguel mínimo e do valor referente ao fundo de promoção e propaganda, mantendo o pagamento do condomínio, por entender que se trata de despesa devida em razão da manutenção do shopping.

Ressalta-se que as liminares concedidas pelo Poder Judiciário nas ações de revisão contratual fundamentadas na calamidade pública decorrente da pandemia, somente possuem eficácia enquanto durar esse período extraordinário. Após a crise Pandêmica, o esperado é que o pagamento dos aluguéis e das demais despesas locatícias seja restabelecido.

Tecidas as considerações acima, nota-se que, quando não for possível a composição extrajudicial para reequilibrar os contratos envolvendo aluguéis não residenciais, é possível resolver eventuais litígios de forma judicial e, por consequência, pleitear que o Poder Judiciário reequilibre a relação jurídica entre locador e locatário durante a crise decorrente da pandemia da Covid-19.

Caso este seja o seu caso ou, ainda, caso possua alguma dúvida, não hesite em nos consultar.

MENEZES ADVOGADOS
Flávio Menezes / Lorraine Oliveira
Publicado em 16/06/2020.

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Decisão do Supremo Tribunal Federal e o risco de a Covid-19 ser declarada doença ocupacional

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Em decisão proferida sobre a Medida Provisória nº 927/2020, o Supremo Tribunal Federal tornou sem efeito o artigo 29 da referida MP, que afastava a Covid-19 como doença ocupacional (relacionada ao trabalho).

A decisão em comento pode causar impacto significativo na atividade empresarial e entre os empregadores de modo geral, isso porque, dá margem para que trabalhadores ou seus familiares possam ingressar com ações judiciais buscando responsabilizar os respectivos empregadores por eventual contaminação e, por consequência, possam pleitear o reconhecimento da doença causada pelo novo coronavírus como sendo ocupacional, pedir estabilidade no emprego ou indenização correspondente, recolhimento do FGTS do período de afastamento do trabalho, outros direitos correlatos e, até mesmo, o pagamento de indenizações por danos morais e/ou materiais.

A hipótese acima, se levada a efeito, merece ser revista com muita cautela pelo Poder Judiciário, pois, só é aceitável falar em doença ocupacional e cogitar eventual responsabilidade do empregador quando há inequívoca comprovação de que o trabalhador ficou doente em decorrência do trabalho e no ambiente de trabalho. A Covid-19, no entanto, é uma doença viral que pode ser contraída em qualquer lugar, inclusive, na residência do trabalhador, sendo impossível precisar o local exato de eventual contaminação, situação essa que, por si só, torna discutível a propositura de eventual demanda judicial que vise responsabilizar o empregador pelo acometimento de tal moléstia.

A temeridade da decisão do STF fica ainda mais clara se levarmos em consideração que, em algumas atividades, a responsabilidade pela eventual doença poderá ser declarada de forma objetiva e, independentemente de prova de culpa do empregador, tendo por base, tão somente, o risco do próprio negócio. Nas atividades cujo risco seja menor ou, aparentemente, inexistente, a responsabilidade poderá ser declarada de forma subjetiva, notadamente, se o Judiciário entender que o empregador não adotou medidas de higiene e segurança capazes de preservar a integridade física dos seus empregados.

Diante deste cenário, visando preservar a saúde dos trabalhadores e mitigar os riscos acima mencionados, as empresas já liberadas para retomar suas atividades e os demais empregadores devem intensificar os cuidados que já possuem com o seus empregados e, especificamente em relação ao novo coronavírus, devem adotar providências pontuais, tais como: testar diariamente a temperatura dos empregados, adquirir e fornecer os EPI’s (equipamentos de proteção individual) e EPC’s (equipamentos de proteção coletiva) adequados, tais como, álcool gel, máscaras, protetores visuais e outros compatíveis com as atividades laborais, manter o ambiente de trabalho regularmente higienizado e sanitizado, além de estabelecer rotinas e turnos diferenciados, para minimizar contatos pessoais, respeitando os parâmetros e limitações legais.

Os empregadores devem, ainda, estabelecer rotina de treinamento e fiscalização das medidas de segurança implantadas, orientar os seus trabalhadores sobre a importância dos cuidados com a saúde e sobre a necessidade deles se preservarem, inclusive, fora do ambiente de trabalho e informar eventuais sintomas da doença, pois, nessa hipótese o empregado deverá ser afastado das suas funções, para cuidar da própria saúde e preservar a saúde das demais pessoas com quem mantenha contato no trabalho.

No mais, é importante que as empresas, além de cumprir a risca todas as normas Ambientais de Segurança e Medicina do Trabalho já aplicáveis aos seus respectivos negócios, cumpram, também, todas as exigências e protocolos da Vigilância Sanitária, as orientações da OMS (Organização Mundial de Saúde), bem como, as normas Municipais e Estaduais impostas para fins de retomada das atividades.

Por fim, é imprescindível que os empregadores guardem todos os comprovantes de aquisição e entrega de EPI’s e EPC’s, de fornecimento de treinamentos e orientações de segurança e de todas as demais providências adotadas para preservar a saúde dos seus trabalhadores, de modo a comprovar, caso seja necessário, todos os cuidados que tomou para evitar contaminação pela Covid-19, especialmente, numa eventual demanda judicial que discuta tal fato.

Todos os cuidados são necessários, pois, a saúde e a integridade física dos empregados devem ser prioridade, mas a atividade empresarial e a empregabilidade também devem ser preservadas de riscos alheios ao negócio. E, neste sentido, se mostra importante que os empregadores consultem profissionais especializados em legislação e gerenciamento de risco e de crise.

Estamos à disposição,

MENEZES ADVOGADOS

Maria Menezes

Publicado em 09/06/2020

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