Impacto da Covid-19 nas Relações de Locação Comercial

Impacto da Covid-19 nas Relações de Locação não residencial:
Entendimento do Judiciário Paulista pelo Reequilíbrio Contratual

Com o advento da pandemia da Covid-19 e seus impactos na Sociedade, nas esferas da saúde, do comércio, transporte público, trânsito e, inclusive, nas relações de locação não residencial, o Judiciário tem sido acionado para a solução de conflitos dos mais diversos.

É do conhecimento de todos que a atividade comercial foi, drasticamente, prejudicada pelas medidas de fechamento impostas pelas autoridades públicas, isso porque, houve queda brusca no faturamento desses estabelecimentos e, por consequência, muitas relações entre locadores e locatários foram afetadas, o que gerou a necessidade de negociações contratuais e, quando não frutíferas, processos judiciais para revisão ou ‘resolução’ do contrato de locação, em razão do inédito cenário vivenciado no País e no mundo.

Por esse motivo, atualmente, o Poder Judiciário enfrenta aumento significativo nas demandas revisionais de alugueres. As decisões de tais ações estão sendo proferidas de forma a ajustar o quanto havia sido acordado entre as partes, principalmente, para restabelecer o equilíbrio contratual e evitar que os prejuízos sejam ainda mais avassaladores.

Os Juízes, de modo geral, têm optado pela suspensão da exigibilidade do pagamento de aluguel de forma total ou parcial, em respeito aos princípios constitucionais da proporcionalidade e razoabilidade e ponderações às necessidades e subsistência do locador. Portanto, o que se vê é que o Judiciário tem decidido de forma sopesada para ambas as partes envolvidas na relação contratual.

No que tange ao Judiciário Paulista, é possível observar que a maioria das decisões tem sido no sentido de determinar o pagamento de 30 % (trinta por cento) do valor total do pactuado no contrato de locação, diante da situação extraordinária atual.

Em casos em que o valor do aluguel é vinculado ao faturamento mínimo da empresa locatária, o entendimento do Judiciário tem sido pela suspensão da exigibilidade do pagamento mínimo, arbitrando-se um valor viável ao locatário, porém, que não comprometa o locador que dependa, exclusivamente, daquele valor para sua subsistência.

Já em casos de estabelecimentos comerciais localizados em Shopping Centers, tem-se entendido pela suspensão do pagamento do aluguel mínimo e do valor referente ao fundo de promoção e propaganda, mantendo o pagamento do condomínio, por entender que se trata de despesa devida em razão da manutenção do shopping.

Ressalta-se que as liminares concedidas pelo Poder Judiciário nas ações de revisão contratual fundamentadas na calamidade pública decorrente da pandemia, somente possuem eficácia enquanto durar esse período extraordinário. Após a crise Pandêmica, o esperado é que o pagamento dos aluguéis e das demais despesas locatícias seja restabelecido.

Tecidas as considerações acima, nota-se que, quando não for possível a composição extrajudicial para reequilibrar os contratos envolvendo aluguéis não residenciais, é possível resolver eventuais litígios de forma judicial e, por consequência, pleitear que o Poder Judiciário reequilibre a relação jurídica entre locador e locatário durante a crise decorrente da pandemia da Covid-19.

Caso este seja o seu caso ou, ainda, caso possua alguma dúvida, não hesite em nos consultar.

MENEZES ADVOGADOS
Flávio Menezes / Lorraine Oliveira
Publicado em 16/06/2020.